EVALUATIONS IMMOBILIERES ET COMMERCIALES

Cannes, Nice, Villefranche-sur-mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Beaulieu-sur-Mer, Cap d'Ail, Eze, La Turbie, Roquebrune-Cap-Martin

 
 
VALEUR VENALE
Selon la charte de l’expertise en évaluations immobilières :

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées être réunies:

  • Libre volonté du vendeur,
  • l’existence d’au moins deux acquéreurs potentiels,
  • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
  • le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
  • des conditions de mise en vente et de publicité normales, (marché libre),
  • que les parties en présence n’aient pas été influencées par des raisons de convenance personnelle.
La valeur vénale d’un bien peut être définie dans deux hypothèses:
  • La valeur libre d’un bien ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
  • La valeur du bien OCCUPE, qui tient compte de la présence dans les lieux, d’occupants, titrés ou non.
Dans ce cas, la valeur vénale dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité de ou des occupants.

La valeur vénale est exprimée hors droits de mutation ou hors taxes à la valeur ajoutée et hors frais d’acquisition.


Définition jurisprudentielle de la valeur vénale : selon la Cour de Cassation :
    Le principe :
  • La valeur vénale réelle d’un immeuble pour la liquidation des droits de mutation à titre onéreux, est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble cédé, (avant la mutation et des clauses de l’acte), et que cette valeur vénale réelle se déduit essentiellement des termes de comparaisons relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparable audit immeuble, au jour de la mutation. (Cour de Cassation – 10 mai 1988 – affaire DELBOS C/ DIRECTION GENERALE DES IMPOTS – bull. IV, n° 154, page 108).

  • Les exceptions :
  • Cette exigence peut connaître des exceptions et il a été admis qu’elle n’impliquait pas pour autant que des biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’espace. (Cour de Cassation. Arrêt du 12 janvier 1993). Enfin, l’expert, en l’absence de tout élément de comparaison, peut cependant utiliser une méthode de calcul pour fonder ses conclusions (Cour de Cassation Chambre commerciale, 22 janvier 1991, affaire SOCIETE BARTISSOL C / DIRECTION GENERALE DES IMPOTS).
________________________________________________
Contactez le cabinet d'expertise Capan-Bordes
CAPAN & BORDES - Evaluations Immobilières & Commerciales : 50, rue Gioffredo - 06000 Nice - 04 93 13 40 00

Copyright © 2009 Cabinet d'expertise immobilière Capan & Bordes. Tous droits réservés.                                      Designé et hébergé par niceweb.fr
Art L-122-4 du Code la Propriété Intellectuelle : Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle faite sans le consentement de l'auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite. Il en est de meme pour la traduction, l'adaptation ou la transformation, l'arrangement ou la reproduction par un art ou un procédé quelconque.