EVALUATIONS IMMOBILIERES ET COMMERCIALES

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VALEUR LOCATIVE
Définition de la valeur locative

La valeur locative de marché s’analyse comme la contrepartie financière périodique (mensuelle, trimestrielle, ou annuelle) de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux, pour une catégorie de biens, dans une région ou un secteur géographique donnés.
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA et hors charges  locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
Elle suppose bien entendu que les parties en présence ne soient pas  influencées par des raisons de convenance personnelle.

Méthode d’évaluation employée

Nous évaluerons la valeur locative des locaux concernés, au moyen de la méthode dite par comparaison ou bien dite encore méthode par le marché.
La méthode par comparaison  repose sur la connaissance et les réalités du marché immobilier du secteur géographique concerné, le bien à évaluer étant comparé à d’autres biens similaires ou relativement similaires, ayant fait l’objet de locations effectives récentes dites « locations nouvelles », de renouvellements amiables dont les loyers ont été déplafonnés et de fixations judiciaires de loyer.

Il est quelquefois difficilement concevable de relever des termes de comparaison parfaitement identiques. Il est dès lors nécessaire de rechercher une ou plusieurs mesures communes à l’immeuble dont on recherche la valeur locative et à d’autres immeubles, plus ou moins comparables.
Les immeubles faisant l’objet d’une expertise en recherche de valeur locative, n’étant jamais exactement comparables à d’autres dans la grande majorité des cas, il faudra  tenir compte d’une marge d’appréciation et il faudra surtout tenir compte des éléments d’appréciation pour apporter les correctifs nécessaires.
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