EVALUATIONS IMMOBILIERES ET COMMERCIALES

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INDEMNITES D'EVICTION

(Extrait : charte de l’expertise en évaluation immobilière)

L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (Art L 145-28, Art 145-29, Art 145-30 du code de Commerce).
Le propriétaire peut ne pas renouveler le bail.
Il n’a pas d’obligation de motivation.
En cas de refus de renouvellement, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes suivants.

I - L’indemnité principale :
    Si le commerçant perd sa clientèle, il sera indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd, déterminé selon les usages de la profession. Il s’agit de l’indemnité d’éviction de remplacement.

    Si au contraire, il peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation, il lui est alloué la valeur du droit au bail – pour des locaux « à l’identique » des locaux évincés (qualité et surface) – et la contrepartie financières du manque à gagner temporaire pour l’exploitation (voir ci-après indemnités accessoires), même si l’exploitation est déficitaire ou très peu bénéficiaire. Il s’agit de l’indemnité d’éviction de déplacement.
    Il n’y a pas en principe d’indemnité de droit au bail si le loyer est déplafonné ou accessible au déplafonnement excepté pour des situations exceptionnelles.

    Nota : Il est jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur la plus élevée entre celle du fonds de commerce et celle du droit au bail.

II – Les indemnités accessoires
    A) Indemnité de réemploi :
  • Elle est destinée à couvrir les droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds ou d’un     droit au bail de même valeur.
  • L’indemnité de réemploi est écartée si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé.

  • B) Frais de déménagement et de réinstallation :
  • Sur présentation de devis.

  • C) Trouble commercial :
  • Une indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

  • D) Perte sur stocks :
  • Couvre le préjudice, en cas de vente du stock à bas prix et en fonction du type de commerce.

  • E) Frais d’installation non amortis :
  • Les aménagements sont compris dans la valeur du fonds dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation.
  • S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, ces installations sont indemnisées dans la mesure où elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables.

  • F) Frais de réinstallation :
  • Pour des réinstallations spécifiques (coiffeur, restaurant, informatique…)

  • G) Frais de licenciement du personnel :
  • Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte de fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance). Le calcul étant effectué au jour le plus proche du paiement de l’indemnité d’éviction et, de ce fait réactualisé.

  • H) Frais divers en cas de transfert
    Il s’agit notamment des frais exposés pour :
  • Faire connaitre à la clientèle et aux fournisseurs, la nouvelle adresse d’exploitation ( mailings)
  • Transfert des lignes téléphoniques,
  • Procéder aux actes et formalités de changement de siège,
  • Double loyer.

III- Fixation et paiement de l’indemnité d’éviction
    A) Date d’appréciation de l’indemnité :
  • Le locataire n’a pas quitté les lieux: l’indemnité est appréciée à la date la plus proche du départ et non à la date de fin de bail.
  • L’éviction est réalisée : l’indemnité est alors fixée à la date effective de départ du locataire, le plus souvent sur justificatif.

  • B) Paiement de l’indemnité :
  • Le locataire n’est pas tenu de rester dans les lieux : il peut quitter dès la date d’effet du congé sans se priver de l’indemnité d’éviction.
  • Le commerçant qui se maintient dans les lieux paie une indemnité d’occupation déterminée selon le principe de calcul de la valeur locative en renouvellement.
  • Toutefois, le propriétaire à la possibilité de se soustraire au paiement de l’indemnité en offrant le renouvellement du bail qu’il avait d’abord refusé (exercice du droit de repentir)
  • L’art. L 145-58 du Code de Commerce organise ce droit de repentir qui ne peut, en tout état de cause, être exercé que si le locataire est encore dans les lieux.
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